【开发商逾期交房,购房者应如何实现自己权利义务】开发商逾期交房，购房者应如何实现自己权利

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案情简介：开发商逾期交房，购房者应如何实现自己权利

2012年11月12日，名为：的周、余某与a公司签订了《商品房买卖合同》复印件，现已支付购房总价款5162730元，但至今未能正式书面通知其按照合同约定交付房屋，也未按照合同约定交付和代办土地、房屋所有权证，双方合同目的无法实现。并于2013年9月23日两人与相关工作人员一起对房屋进行了勘察。工作人员自查并出具书面说明，确认房屋存在33处质量问题，并对维修交付时间做出承诺，但至今未兑现。根据《合同法》的规定及相关司法解释，其行为属于根本违约。

法院判决：应当承担逾期交付的违约责任

本案中，两人与A公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同，对当事人具有法律约束力。双方应根据协议全面履行各自的权利和义务。当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

律师说法：如何认定本案是否构成违约

那么，本案中的行为是否构成违约？确定违约后两人应该承担什么样的责任？

首先，双方当事人实际上都认可涉案房屋未达到交付条件，该房屋并未实际过户给双方当事人占有使用。同时，根据他们在《双方同意书》上的承诺，“我承诺在2013年6月30日前使用X栋作为A公司工程部的办公场所，期限届满后于2013年7月1日移交房屋钥匙等相关资料。如不能按期交付，按《商品房买卖合同》第十条逾期交房违约责任处理，内部恢复交房标准，特此承诺”。可以推断，双方约定于7月1日交付房屋钥匙等相关资料，综合分析上述情况，涉案房屋尚未按约定交付给双方，故逾期交付已构成违约。

其次，从双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，他们之间关于逾期交房和交付房地产权属证书的违约金约定更具有惩罚性(惩罚性违约金)，换句话说，是合同双方约定的一种对违约行为的制裁。双方已按合同约定全额支付购房款5162730元。为防止其怠于履行合同义务，督促其及时履行交付房屋和房地产权属证书的义务，违约金仍应按合同约定计算。

最后，本案中，开发商逾期交房构成违约，应当承担支付违约金的责任。

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