未经房屋所有权人追认 房屋买卖协议是否有效

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案情简介：未经房屋所有权人追认，房屋买卖协议是否有效

孙要求履行房屋买卖协议，将梅园小区西大山19号临街1号、2号、3号商铺交付给孙，并支付违约金144万元。陆、共同开发的美苑小区，是以农安荣安房地产开发有限公司的名义开发的，在孙康宁医院西侧，有一个价值2900万元的水果窖。2014年7月22日，与孙签订房屋买卖协议，以2900万元购买孙所有的果核，其中约定以现金支付2756万元，其余144万元由、以成本价出售给孙的400平方米一层商业网点，并出具购买商业网点房屋的收据。网点楼位于国窖西南角19号楼西南角(南临兴隆路，西临民益街)，东距西大山400平米至一楼(该小区已开发为周放梅园小区西大山街1号、2号、3号门店)。合同签订后，已按约定向孙支付现金2756万元。然而，在这座400平方米的建筑竣工验收后，陈某推迟了交付，并且没有出具购买该建筑的收据。孙认为，双方在签订《房屋买卖协议》中已明确约定了所购房屋的位置和面积，并约定了违约金。陈某延迟交货已经构成违约。

法院判决：驳回孙某的诉讼请求

2014年与陈某孙谋签订的《房屋买卖协议》为待生效合同。孙谋要求交付的第一、二、三套上门房屋的业主是农安县荣安房地产公司，而非陈某所有的房产。他们签订的房屋买卖协议需要业主追认，故陈某无权将上述房屋出售给孙谋，陈某属于无权处分人。本协议是一份有效期待定的合同。与陈某孙谋签订的房屋土地转让协议复印件；与、陆、签订的房屋买卖协议；承认欠孙家的土地出让金没有还。证据1、证据3可以证明与孙的土地转让是真实的，欠孙土地出让金。一三条证据得到了证实和记录。证据2未被确认。综上所述，孙要求履行房屋买卖协议的诉讼请求，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十四条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，驳回孙的诉讼请求如下：3360。

律师说法：如何认定买卖合同的效力

2013年7月26日，孙与签订房屋及土地转让协议。合同约定，孙自愿将位于农安县南关村的南郊农业食品渔业有限公司21435平方米的使用权和所有权以2900万元转让给。合同签订后，已向孙支付现金2756万元，并于2014年8月15日再次向孙出具借条。虽然与陈某的孙谋签订了房屋买卖协议，但其提供的证据不能证明陈某是该房屋的所有权人，无权处分该房屋，不能达到买卖该房屋的目的。他虽然与陈某的孙谋签订了房屋买卖协议，但其提供的证据不能证明陈某是房屋的所有权人，无权处分房屋，不能达到买卖房屋的目的；孙提出三人合伙经营，但未提供证据证明三人是合伙人，和否认合伙经营。

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