《出租商铺不宜进行餐饮经营,是否构成违约金》出租商铺不宜进行餐饮经营，是否构成违约

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案情简介：出租商铺不宜进行餐饮经营，是否构成违约

2009年3月16日，张某与某大学签订《商铺租赁合同》，张某与冯某签订《商铺租赁合同》，约定张某将某大学学生实习楼一楼建筑轴线号(1)-(4)及特星连锁店旁建筑面积556平方米的商铺转租给冯某，张某要求撤销双方签订的《商铺租赁合同》。冯向张某支付租金111200元(2009年10月26日至2010年1月14日)、物业管理费5953元、水电费2000元以及冯腾空房屋前产生的租金、物业管理费、水电费；冯向张支付违约金12.51万元；冯把租下的店铺还给张。

法院判决：应当解除合同

甲大学与张签订的《商铺租赁合同》和张与冯签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，不违反法律的禁止性规定。从以上内容可以看出，双方认可的租金支付时间为提前支付。即使冯本人声明要求将第一次支付租金的时间推迟至2009年11月8日，但冯已经超过支付租金的时间20天，解除合同的条件已经满足。故对张某要求撤销与冯某签订的《商铺租赁合同》号，冯某要求返还租赁店铺的诉讼请求予以支持。

律师说法：如何认定出租方是否履行了基本的合同义务

交付给张冯某的店铺是否应当认定为不适宜经营餐饮业务，致使冯某无法达到订立《商铺租赁合同》的目的，张是否按照约定履行了基本的合同义务。张与冯于2009年9月15日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应认定为有效合同。本案中，张已经按照《商铺租赁合同》的约定将商铺交付给冯。考虑到冯租赁的用于餐饮的店铺面积等具体因素，可以将冯设置不违反国家和行业标准强制性规定的厨房、卫生间是否能够达到订立合同的目的作为认定的必要标准。如果能证明不违反国家和行业标准强制性规定的厨房、卫生间不能设置在任何场所正常使用，则可以认定提供的商铺未达到冯租用商铺经营餐饮的合同目的。张与冯签订《商铺租赁合同》后，已按约定将商铺交付给冯，并履行了基本的合同义务。

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