房地产私募基金重塑中国房地产业格局 其发展趋势分析

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短短几年，国内房地产基金规模从数百亿上升到数千亿。私募基金是金融和地产结合最大的领域，也是市场不可忽视的重要力量。这股力量可能会重构中国的房地产格局，成为未来中国房地产市场的重要组成部分。因此，本文介绍了房地产私募基金的八大发展趋势，希望能为投资者提供有益的参考。

一、投资退出渠道趋于多元化

从投资业态来看，住宅机会基金仍在发力，但地产基金对不同地产业态的兴趣正逐渐多元化，可分为三类：

1.商业地产：一线城市核心区域的写字楼仍处于租金和出租率的上升周期，尤其受到保险资金等机构投资者的青睐，专业的基金团队可以快速成长，成为品牌。

2.养老地产：中国逐渐进入老龄化社会。许多房地产公司已经开始了他们的战略转型，涉足养老地产，许多房地产基金已经开始出现在养老地产，特别是老年公寓的模式。

3.产业地产：在海外市场，房地产的投资规模有近一半投资于产业地产。国内产业升级带来的产业园区需求，使得基金多了一个投资领域。写字楼和工业地产的投资基金将很有可能在未来迎来发展机遇，通过REITs实现资本市场对接。从退出渠道来看，在资产证券化程度较高的国家，如美国和新加坡，私人房地产基金的最佳退出渠道是REITs、CMBS等产品。近年来，许多房地产公司试图通过资产证券化进行融资。相信随着国内资产证券化等渠道的发展和成熟，国内人民币房地产基金将更具流通活力。

二、股权、夹层投资将成主流

目前市场上的多数股权投资，本质上都是一种三明治式的投资，或者是股权和债权相结合的过渡模式。夹层投资满足房地产项目公司短期资金需求，融资成本高，还款周期短，需要企业抵押担保；同时具有股权性质，但不以获取分红和股东权益为目的。也被业界称为债权形式的“高利贷”。在股权与债权相结合的投资模式中，股权投资只占项目公司所需融资总额的一小部分，其余部分通过债权进行投资，以保证项目相对稳定的风险和收益率，投资期限通常超过过桥投资。私募基金通过股权投资参与住房项目运营，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金。股权投资作为一种战略投资，将是未来私募房地产基金的发展趋势。统计显示，私募地产基金的股权投资比例正在逐步上升，“公开股但隐性债”的阴影将逐渐淡化，正在向全股权投资模式演进。

三、大资管时代下战略合作契机

证券公司、期货公司、证券投资基金管理公司、银行、保险公司、信托公司之间的竞争壁垒被打破，资产管理行业进入了进一步竞争、创新、混业经营的大资产管理时代。这种金融结构为民营房地产基金业与其他金融行业合作带来了可能性。房地产基金行业将会有巨大的潜在机构投资者和个人投资者通过各大资产管理平台间接投资。通过合作，整个私募地产基金行业的游戏玩法可能会改变。在募集阶段，房地产基金可以通过各类资产管理平台的产品设计不同的基金结构和募集方案，也可以为投资者打造个性化的财富管理方案。在投资阶段，每个资产管理机构不仅可以

国际私人房地产基金的资金大部分来自公共养老基金、企业养老基金、大学投资基金等机构投资者，其余来自个人和基金合伙人。结合国际私募房地产基金的经验和投资者资产配置的实际因素，未来机构投资者成为人民币房地产基金的主要资金来源是不可逆转的趋势。特别是随着以养老金和保险资金为主体的机构投资者的进入，投资者结构的变化将引领整个行业的快速发展和成熟。

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