擅自转租店屋 合同是否有效

很多朋友对擅自转租商铺房屋的合同效力有疑问。下面就来聊聊丢西姆女网的故事吧！

案件详情：承租人擅自转租店屋引发纠纷

2010年3月15日，黄某将自己的一个店面租给徐某开早餐店。双方约定租赁期限为3年，自2010年3月15日至2013年3月15日，租金为每年35000元，租金于每年3月15日一次性支付。由于生意不景气，2011年3月16日，在黄不知情的情况下，徐某与余某签订房屋租赁合同，徐某将租赁的店铺转租给余某经营茶叶业务。双方约定租赁期限为2011年3月16日至2013年3月15日，租金为9万元。租金在订立协议时一次性付清，租赁期结束店铺自然收回，并约定无需徐同意。双方都没有去房产管理部门登记备案。2011年12月，余的茶叶生意受到冷落，他找到徐协商解除租赁合同，要求退还剩余租金。许没有同意。余某无奈，故徐某未经房主黄同意，无权出租房屋，且房屋租赁合同未在房产管理部门登记，故以其与徐某签订的合同无效为由，向法院提起诉讼，请求法院确认其与徐某的房屋租赁合同无效，并要求徐某退还已支付的租金9万元。

法院判决：转租合同为有效合同

《合同法》第五十二条对合同无效作出了明确具体的规定：1。一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；二、恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害公共利益的；5.违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，转租合同是双方在平等自愿的前提下订立的。显然不具备我国《合同法》第五十二条导致合同无效的情形，双方是在平等自愿的基础上订立租赁合同的。故法院判决徐某与于某在本案中订立的店面转租合同有效，应依法予以保护。

律师分析：承租人擅自转租租赁物合同效力分析

本案的关键问题是，承租人是否有权在未经原所有权人同意的情况下将租赁合同转租。承租人擅自转租是否必然导致转租合同无效？我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人给租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。除当事人另有约定外，承租人根据租赁合同取得租赁物后，享有使用权和收益权，出租人不得不当干涉。因此，承租人转租是取得收益的一种方法，也是租赁合同目的范围内的一种权利，不应被否定。只有在出租人和承租人已明确约定承租人在租赁期间不得转租租赁物的情况下，如果承租人转租租赁物，违反了诚实信用原则，具有恶意性质，属于违约行为，属于无权处分，出租人不予追认，因此转租合同无效。更多合同问题，请咨询Fabon专业律师。

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