出租方因第三人原因违约 谁来负赔偿责任

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案情简介：出租方因第三人原因违约

2013年10月17日胡与A公司签订《租赁合同》。合同约定，甲公司同意将商铺出租给胡使用；租期1年，自2013年12月1日至2014年11月30日，商场于2013年12月1日正式开业；月租金5345.43元。合同签订之日，胡须向A公司支付租金32072.6元及租赁期前六个月的保证金11000元。合同签订后，A公司将涉案商铺交付给胡某，胡某向A公司支付租赁期前六个月的租金32072.6元、综合管理费5345.4元、保证金11000元。

2014年2月，B公司在A公司租赁场地张贴《解除租赁合同通知书》，内容为以A公司未按约定于2013年12月1日开业为由，通知A公司取消《市场场地租赁合同书》，并要求A公司清理租赁场地，在15日内归还B公司。2014年3月16日，B公司开始对涉案商铺所在的商场二层以上进行装修，并封闭了北侧商场正门。建筑物的外围已经搭起了脚手架。现胡以涉案商铺已无法正常经营为由，要求解除与A公司签订的租赁合同。甲公司称其与胡的租赁合同因乙公司的装修行为无法继续履行，同意解除合同，但主张损失是因乙公司的关门装修行为造成的，乙公司应承担赔偿责任。

法院判决：解除合同

法院认为，出租人应当按照约定向承租人交付租赁物，并在租赁期间按照约定的用途保管租赁物。本案中，胡某与A公司为涉案商铺签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。合同履行过程中，B公司对涉案商铺所在的商业楼进行装修，胡表示无法继续经营，据此要求解除合同。A公司也认识到了这一点，所以双方解除合同是可取的。

根据合同约定及本案实际情况，甲公司应退还胡2014年3月16日至2014年5月31日的租金、综合管理费及胡已交纳的押金。由于胡在2013年12月13日已实际经营涉案商铺，其要求返还全部租金及管理费的请求无根据。至于装修损失，属于胡经营投资造成的经济损失。A公司作为违约方进行赔偿，具体金额根据本案实际情况确定。至于经营损失，胡因A公司违约而无法继续经营是合理要求，胡造成的损失是合理要求。但胡未能证明具体损失数额，主张数额过高，故本院酌情确定赔偿数额。胡主张的货物折旧及非正常经营损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。甲公司以其与胡的合同因乙公司的装修行为而无法继续履行为由，认为乙公司应对胡承担相应的责任，但该主张不符合合同相对性原则，故本院不支持甲公司的抗辩，甲公司可以基于其与乙公司的合同关系另行主张。

律师说法：谁来负赔偿责任

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

本案中，胡与A公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示。不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。商铺所在商业建筑因B公司装修无法正常经营，出租方a公司在租赁期内未能保持租赁场地符合约定用途。因此，胡有权要求A公司解除合同。对于甲公司主张损失是由乙公司的收尾装修行为造成，乙公司应承担赔偿责任的问题，我国采用严格责任制度原则确定违约责任。甲公司虽因乙公司以外的第三人违约，但仍须按照《租赁合同》的约定向胡承担违约责任。承担违约责任后，甲公司自身的损失可以根据甲公司与乙公司的合同向乙公司单独索赔.

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