『关于二手房买卖纠纷的案例』二手房买卖纠纷典型案例

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二手房买卖纠纷实例一：慎选抵押房

案例详细介绍

2014年3月1日，韩先生与陈女士签订房屋买卖合同，承诺韩先生购买房屋一套，总面积44平方米，原价174万余元，位于西城区广安门外东大街。该房屋是陈女士于2016年按照按揭贷款方式购买的，房产抵押给光大银行贷款113万余元。由于陈女士未结清借款，质权并未消灭。韩老师了解情况，合同也做了相关承诺，承诺陈女士在合同签订后12个工作日内办理提前还贷手续。韩老师为陈女士预交购房款130余万元，陈女士拖延未办理解除质押。在交易模式上，由于陈女士有其他纠纷，房屋被人民法院强制执行，无法再次买卖。韩老师诉至医院，要求陈女士按合同约定支付违约金。

首席法官的姓名

在买卖有质权的房屋之前，通常需要进行质权的消灭。在这种情况下，对方承诺消除质押是没有问题的。但陈女士仍未按承诺办理银行转账，导致合同无法再次执行。陈女士应当承担违约责任。因此，最终全院判决陈女士支付合同违约金。

在二手房交易的整个过程中，经常会出现房屋买卖有质押的情况。如果要买卖房屋，首先要消除质押。这时候买家要清楚。如果在整个解除质押的过程中，出卖人因各种原因未能质押，将立即危及下一阶段合同的履行。所以在购房时，要慎重选择质押房屋。如果想买按揭的房子，一定要妥善签订合同，督促卖家解除抵押，以防出现意外情况。

二手房买卖纠纷实例二：预防抵债房

案例详细介绍

2016年7月28日，现年80岁的陈老太按照万女的详细介绍，向孙贷款，再以位于西城区平原地区的一套完整的房屋作为贷款担保。当天，陈老太太与万女签订委任书，授权万女代为办理涉案人员房屋的质押和出售事宜。然后一万女申请房屋抵押公证。2012年4月1日，因陈太太无力偿还孙的借款，一万个女人的意思是陈太太与常先生签订了《北京总量房屋买卖合同》号，将涉案人的房屋以超低价格赠与常先生。陈老太逼其离开老家，后诉至全院，约定解除陈老太与常先生签订的房屋总买卖合同。

首席法官的姓名

人民法院审理后认为，本案存在房屋交易价格明显过低、合同条款多为空白页、购房人从未看过涉案人的房屋等诸多问题。并结合相关案例，感觉到千女与常老先生在房屋买卖合同签订、执行中的个人行为不符合交易习惯。显失公平裁定解除陈女士与常老先生签订的房屋买卖合同。

在实践中，打着买卖房屋的旗号，隐瞒高息贷款的事实，将房屋买卖授权和房屋抵押公证一起申请，是以房抵债的变向行为。当贷款人无力还贷时，房屋廉价出售的情况层出不穷。这个个人的行为不仅放任了高利贷的非法活动，也损害了出借人的合法权利，扰乱了预告登记的纪律，应该引起人们的警惕。另外，从购房者的角度来说，遇到明显低于价格的房子，一定不要急于买卖。你应该审批卖方的使用权状况，

2007年12月13日，出卖人景老先生与买受人马先生根据中介公司签订《北京总量房屋买卖合同》号，承诺景老先生将位于北京市西城区格林巷的一套房屋出售给马先生，总建筑面积21.5平方米，售价83万余元。签订合同后，马先生及时支付了2万多元定金。2007年12月28日，景老太太的妻子张女士上传告知函给马女士，告知该房屋为夫妻共同财产。由于景老女士签订的房屋买卖合同未经其同意无效，后景老女士也以此为由拒绝履行合同。2010年7月12日，马老师去世。2014年，马先生子女诉至人民法院，要求景老先生再次履行合同。

首席法官的姓名

《婚姻法》要求夫妻在夫妻关系延续期间所得的资产归各自所有，夫妻对各自所有的资产享有公平的处分权。一方未经另一方同意擅自处分夫妻共同财产，属于无权处分的个人行为。

本案中，经法院调查，荆老先生出售房屋的个人行为未经过其妻子的意愿，故人民法院终审判决驳回马先生子女再次提出的要求履行合同的上诉。或许，本案中，合同无法执行是景老先生的过错，根据合同约定，景老先生应当承担相对违约责任。事实上，如果马先生在整个买房过程中做到这一简单的工作，就可以防止这样的事情发生。也就是说，在签合同的时候，他要问清楚卖方的家庭背景，看卖方户口本上记录的婚姻状况。如果他结婚了，必须有直系亲属在知情同意书上签字，可以合理的防止这种情况的发生。如果卖家有隐瞒婚姻的意图，一定要警惕。

二手房买卖纠纷实例三：巧签现有房

案例详细介绍

2014年5月23日，商家董女与淘宝买家张女士签订《北京总量房屋买卖合同》，承诺张女士购买董女位于西城区宣武门西大街的房屋，投资款306万余元。根据合同约定，女业主应当在房屋产权转移生效之日起12日内，向房屋所在地城市户籍管理机关申请办理原户籍全部迁出手续。女董未按时迁出或因自身原因不能迁出的，应向张女士支付房屋合同总价款的12%作为违约金，并重新履行迁出户口的全部责任。此后，张女士按照承诺取得了涉案人员的产权，但仍有董女的继子未搬出房屋。后张女士诉至人民法院，判决被上诉人董女按合同约定支付房屋合同总金额的12%作为合同违约金，并再次执行。

首席法官的姓名

依据该条例订立的合同对被告而言受法律法规的约束。被告应估计自己的个人行为，并承担相关法律法规的不利影响。这种情况下的户籍问题是二手房买卖中经常遇到的。户口迁移不是公平民事主体之间的民事法律行为，本质上属于公安部门的行政行为，不受司法部门的规范。但户籍迁移的责任可以作为承诺写入合同文本，可以成立相对违约责任。

本案中，双方承诺的逾期贷款搬迁户条款是双方自愿、合理、合法、合理的，受法律法规保护。根据合同约定及全院查明的客观事实，结合合同的履行情况、被上诉人的过错程度及是否有实际损害，判令被上诉人支付部分合同违约金。因此，在买卖实践中，登记烫发迁出的问题

2004年12月，马先生为了我的学习，通过中介在西城区真武庙买了一套房子。买房时，马老师问中介的业务员，房子是否属于某重点中小学的学位房。在网上为马老师找到了重点中小学的招生章程。马老师看到后，立即与小区业主签订房屋买卖合同，以高于同区域均价18%的价格购买了涉案人员的房屋。房屋买卖合同签订后，马先生通过了解得知，自己买的房子就在自己学位房东旁边，并不是招生章程中的乱涂乱画的房子。于是马老师诉至人民法院，觉得某中介存在欺诈行为，约定某中介支付高于该区域无学位房屋的差价损害赔偿金，并返还附加费。某中介觉得马先生购房是自愿的个人行为，合同上仍然没有承诺购买某顶尖中小学的学位房，所以不希望马先生上访。

首席法官的姓名

人民法院经审理，认定双方签订的房屋买卖合同准确，因合同仍未承诺涉案人房屋作为学位房的一切，故马先生认为的差价损害不能适用。但作为中介，某中介未尽到谨慎核实的义务，也存在必要的过错，故判决某中介返还中介费。实践中，人们购买学位房是为了我的学习，但合同中并没有承诺该房包含学士学位，或者存在明知承诺学士学位却无相对违约责任而引发的纠纷。因此，想以购买“学位房”为重点目标的购房者，一定要提前向所属高校、教育局查询当前入学相关政策的申请情况和购房指标值。其次，在合同中应包含购买学位房的唯一目的，并且他们应承诺，因出卖人违约导致购买“学位房”的合同参考书目地不能成立的，买受人应按规定解除合同，并支付房屋差价损失赔偿金。

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