《房屋合同有不得擅自转租嘛》房屋擅自转租是否符合法定解除条件

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案情简介：房屋擅自转租是否符合法定解除条件

2008年12月31日，吴某与河南省南阳市卧龙区顺达社区同曦集团(以下简称同曦集团)签订租赁合同，约定吴某租赁同曦集团位于叶公路198号的四层楼房及场地，租期6年，自2008年12月31日起至2014年12月30日止，年租金4万元。租赁合同还明确规定，吴某不得将租赁的房屋转租。该房产出租后，吴某于2009年5月和同年12月分别转租给王巧娟和李恒生。年租金分别为1.8万元和10万元，转租期限为3年。2010年9月23日，同曦集团通过拍卖程序将该房产出售给谢某，双方于2010年10月15日签订了房产买卖合同。合同第八条约定：“根据法律‘买卖不破租赁’，同曦集团将该房屋租赁合同交由谢某继续履行，并享有合同的收益权。合同到期后，由谢某自行安排处理。”谢取得该房屋所有权后，发现擅自转租该房屋，要求解除租赁合同。其于2011年1月8日以房产属于同曦集团集体财产，集体土地使用权不能转让为由，向法院提起诉讼，请求确认同曦集团与谢某之间的房产买卖合同无效。经过两次审理，南阳市中级人民法院维持原判，驳回了吴某的上诉。后要求第三人王巧娟、李恒生按转租合同支付租金，谢以租赁合同已解除为由，不得不直接向第三人收取租金，双方发生纠纷。

法院判决：应当认定合同解除

谢购买同曦集团位于南阳市路198号的房屋后，拥有该房屋，并承担原出租人的权利和义务。因同曦集团与签订的租赁合同中明确约定不得将租赁房屋转租，且未给出同曦集团同意转租的充分证据，谢有权要求解除租赁合同。至于具体的解除时间，原告主张租赁合同自2010年11月18日起解除，但未提供充分证据证明其于2010年11月18日要求吴某解除合同。2011年1月8日，吴某向本院提交起诉状，请求确认谢某与同曦集团的房地产买卖合同无效，明确表示谢某已要求吴某解除合同。故应认定谢某解除租赁合同的通知于2011年1月8日前到达吴某，符合《合同法》第九十六条的相关规定，已经产生解除合同的效力。故应确认谢某与的租赁合同自2011年1月8日起终止。

律师说法：如何认定是否符合法定解除合同的条件

谢某与同曦集团签订了涉案房屋买卖合同。谢某拥有该房屋的合法所有权，也继承同溪集团与同溪集团签订的租赁合同中的权利和义务。与同曦集团签订的租赁合同明确约定，租赁房屋只有使用权，无权对物业做任何事情，包括转租，但违反合同约定将房屋转租。根据《合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意将房屋转租的，出租人可以解除合同”，已经符合解除合同的法定条件，权利人谢某有权解除合同。关于其转租已获同曦集团同意的质疑，理由不能成立，因为吴某每次都是将租金支付给同曦集团，而不是每个租户直接支付给同曦集团，且合同明确约定承租人不得转租，故不能视为同曦集团同意其转租，且未提供充分证据证明同曦集团同意其转租。2011年1月8日，在确认inva的情况下